Energie sparen, Kosten senken, Klimaziele erreichen – und das mit digitaler Unterstützung. Heizungsmonitoring gilt als zentraler Hebel für mehr Energieeffizienz im Bestand. Doch wie steht es um die rechtssichere Umlage der Kosten auf die Mieter? Ein aktuelles Gutachten im Auftrag des KEDi und der dena (Deutsche Energie-Agentur) gibt Wohnungsunternehmen und Genossenschaften Orientierung.
Das knapp 100 Seiten umfassende Gutachten der Kanzlei MASLATON können Sie hier herunterladen. Wir haben die wichtigsten Punkte für Sie zusammengefasst.
Moderne Energiemanagement-Systeme (EMS) wie unser Energiespar-Pilot monitoren und erfassen kontinuierlich Daten wie Vorlauf- und Rücklauftemperatur, Außentemperatur und Wärmeerzeuger-Laufzeiten. Ziel ist es, ineffiziente Betriebsweisen zu erkennen und durch gezielte Maßnahmen den Energieverbrauch dauerhaft zu senken. Für Eigentümer und Verwalter stellt sich die entscheidende Frage: Können die Kosten solcher Systeme über die Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden?
Zur rechtlichen Bewertung von Monitoringsystemen im Bereich der Heizungsüberwachung liegt bislang keine höchstrichterliche Rechtsprechung vor. Das Gutachten beruht daher auf einer einordnenden Auslegung unter Heranziehung der geltenden Vorschriften.
Die Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 4 BetrKV) erlaubt die Umlage von Kosten für die „Bedienung, Überwachung und Pflege“ der Heizungsanlage. Das Gutachten stellt klar: Auch die kontinuierliche digitale Überwachung und Auswertung des Heizbetriebs – inklusive Optimierung – fällt darunter, sofern es sich um regelmäßig wiederkehrende Kosten handelt.
Das bedeutet: Wenn ein Monitoring-System z. B. im Rahmen eines Service-Modells betrieben wird, sind die laufenden Kosten in der Regel umlagefähig – ähnlich wie z. B. die Miete für Wärmemengenzähler oder die Kosten für Heizkostenabrechnungen.
Die Kosten müssen wiederkehrend und vertraglich klar geregelt sein. Bei bestehenden Mietverträgen empfiehlt sich eine Ankündigung und ggf. ein Nachtrag, mindestens jedoch eine transparente Erläuterung.
Nicht umlagefähig sind hingegen einmalige Investitionskosten, etwa für den Kauf und die Installation eines Systems durch den Vermieter. Diese gelten als Modernisierungsmaßnahmen und müssten – wenn überhaupt – über eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB weitergegeben werden.
Sobald es in die Wohnung geht, wird es komplizierter: Smarte Thermostate sind nicht automatisch umlagefähig. Entscheidend ist, ob sie aktiv zur Optimierung der zentralen Heizungsanlage beitragen oder lediglich den individuellen Wohnkomfort erhöhen. Letzteres wäre keine Betriebskostenposition. Besonderes Augenmerk gilt dabei der Datenschutzfrage, das Gutachten stellt klar: Sobald personenbezogene Daten erfasst werden (z. B. Raumtemperatur im Zusammenhang mit dem Nutzungsverhalten), greifen die Anforderungen der DSGVO.
Das Gutachten betont: Eine rechtssichere Umlage setzt eine klare mietvertragliche Vereinbarung voraus. Bei Bestandsverträgen empfiehlt sich ggf. eine Ergänzung oder der Verweis auf § 2 BetrKV inklusive „sonstiger Betriebskosten“. Das Gutachten schafft damit eine wichtige Grundlage für die rechtssichere Einführung digitaler Heizungsmonitoringsysteme. Für Vermieter bedeutet das, Monitoringsysteme sind unter bestimmten Voraussetzungen umlagefähig, insbesondere wenn:
Green Fusion unterstützt Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften bei der Einführung intelligenter Heizungsmonitoring- und EMS-Systeme – technisch, wirtschaftlich und rechtskonform. Durch kontinuierliche Optimierung können Heizkosten gesenkt und CO₂-Emissionen reduziert werden – ein echter Mehrwert für Mieter, Eigentümer und Umwelt.
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Hier finden Sie einen früherem Artikel von uns, der ebenfalls das Thema Umlagefähigkeit beleuchtet.
